Menu
Menu
Vergeet de regulering. Wie Hugo-proof wil verhuren, wendt zich tot het exclusieve segment. Toch is er niet alles goud wat blinkt nu het verbod op tijdelijke huurcontracten boven de markt hangt. ‘We trekken de trukendoos open.’
Marianne Joanknecht beleeft nu de drukste maanden van het jaar. De managing partner bij Sotheby’s International Realty heeft haar handen vol aan met name expats. Zij willen nog voor het eind van de zomer de sleutels van een Amsterdamse huurwoning. Zeker als ze kinderen hebben. Eind augustus beginnen de lessen weer aan de International School in Amstelveen. Of Joanknecht voor die tijd niet een ruime woning heeft, het liefst in Amsterdam-Zuid, vlak bij Schiphol en de Zuidas. Een tuin zou fijn zijn. Drie badkamers, een airco en een eigen parkeerplek zijn een must. Behalve voor de wat jongere, met name Amerikaanse expats. Zij willen een luxe appartement in de grachtengordel. Zo’n historisch decor hebben ze thuis niet.
Op een paar honderd euro huur meer of minder kijkt Joanknechts voornamelijk buitenlandse clientèle niet. Van ene Hugo de Jonge of middenhuurregulering hebben ze nog nooit gehoord. Van huurbescherming ook niet. Mensen die Sotheby’s inschakelen in de zoektocht naar een huurwoning hebben dat niet nodig. En dat is vrij handig als je per se in Amsterdam naar een huurwoning zoekt. Want sinds de invoering van de opkoopbescherming voor huizen met een WOZ-waarde boven de 512.000 euro, valt volgens Joanknecht daar praktisch alles in het topsegment.
Natuurlijk, wonen in Amsterdam en omgeving is nu eenmaal duur. De huursommen bij Sotheby’s variëren van zo’n 2.500 euro tot dik 25.000 euro. Een ruim appartement in een vrij non-descript complex in Buitenveldert kost al snel een kleine 4.500 euro per maand. Dezelfde ruimtebehoefte, maar dan wat meer op stand aan ‘de P.C.’? 8.500 euro. Of toch maar een kapitale villa op een eigen landgoed? Kan. Kost je wel 20.000 euro per maand en je moet uitwijken naar Lage Vuursche in het Gooi. Bepaald geen straf, hoor. Het is mooi daar. Prinses Beatrix woont er ook. Daar kun je mee aankomen op de green.
‘Toch is het opvallend hoezeer het topsegment samenklontert in Amsterdam’, zegt Joanknecht. ‘In Rotterdam en Den Haag hebben we naar verhouding meer en goedkoper aanbod, maar de meeste expats willen gewoon naar Amsterdam. Dat kennen ze van naam. Daarom blijft het hier voorlopig druk en duur.’
Van naamsbekendheid profiteert ook Joanknechts kantoor, Sotheby’s. ‘Wij staan internationaal bekend en onze doelgroep weet heel goed in wel segment wij actief zijn’, zegt Joanknecht. ‘Onze klanten gaat echt niet zelf op zoek naar geschikte huurwoning in Nederland. Van Funda of Pararius hebben ze nog nooit gehoord.’
Datzelfde internationale imago en gelijke doelgroep heeft Sotheby’s belangrijkste concurrent ook: Christie’s International Real Estate. Sterker, Christie’s managing director Leslie de Ruiter is in het Nederlandse high end-vastgoedwereldje een bekende naam op zich. Volgens de ‘sterrenmakelaar’ (dixit Quote) staat het topsegment binnen de vrije huursector er op zich prima de luxe voor. Ja, dat komt ook door de expats die na de coronacrisis weer bijna als vanouds vrolijk uitzwermen over de wereld, maar vooral door de sterk gestegen rente. Hierdoor verschuift volgens hem de nadruk in het topsegment van koop naar huur.
"Na twee jaar genieten huurders huurbescherming. Maar verhuurders willen zeker weten dat ze na maximaal 24 maanden weer de beschikking hebben over hun woning als ze die willen verkopen. Zonder die zekerheid verhuren ze niet. Dat is killing voor het Nederlandse vestigingsklimaat"
‘Steeds meer mensen kunnen door de gestegen rente exclusieve koopwoningen niet meer bij de bank financieren’, zegt De Ruiter. ‘Terwijl ze de maandlasten wel zouden kunnen dragen. Dat biedt ook mogelijkheden.’ Kort geleden had De Ruiter nog een appartement in de verkoop. Vraagprijs: 1,6 miljoen euro. ‘Kwam niemand op af’, zegt hij. ‘Ik stelde de verkoper voor het appartement te verhuren voor 5.000 euro per maand. Binnen no time hadden we twintig serieuze kijkers.’
Dit scenario zal zich omwille van de rentestand nog veel vaker voordoen, verwacht De Ruiter. En dat is volgens hem een welkome ontwikkeling. Meer huuraanbod is goed. Want het is dringen in het topsegment. Het lijkt de reguliere woningmarkt wel, ziet ook Joanknecht. ‘Onze mailbox ontploft als we huurwoningen tussen de 2.500 en 7.000 euro aanbieden. Echt, mensen mailen ons hun hele levensverhaal om maar in aanmerking te komen. Maar aardig wat woningen worden stil verhuurd, die komen niet eens online.’
Ondanks de grote vraag is het onrustig in het exclusieve huursegment. En wederom komt het gevaar vanuit Den Haag. Verhuurders hoeven in dit hoekje van de huurmarkt hun woningen niet op te plussen met, zeg, een extra lang aanrechtblad om maar boven de puntengrens uit te komen. Maar de overbruggingsregeling box 3 en vooral het voorgenomen verbod op tijdelijke huurcontracten kunnen het luxesegment wel degelijk pijn gaan doen.
Niet meer tijdelijk mogen verhuren is een ernstige bedreiging voor de business, zeggen zowel Joanknecht als De Ruiter. ‘De overheid draait met deze wet onze markt de nek om’, zegt de laatste met enig gevoel voor dramatiek. ‘Het vervelende is dat ik de gedachte achter het wetsvoorstel best begrijp: huurders hebben meer zekerheid nodig. In het lagere segmenten althans. Onze huurders behoren tot een welstandsklasse die echt geen overheidsbescherming nodig heeft.’
De Ruiter wil dan ook dat in het wetsvoorstel een uitzondering wordt gemaakt voor het topsegment van de huurmarkt. En dat is volgens hem gemakkelijk te definiëren: ‘Vanaf minstens 3.000 euro per maand tot wat de gek ervoor geeft.’
Ook Joanknecht vindt dat niemand in het luxesegment bij het voorgenomen verbod op tijdelijke huurcontracten is gebaat. ‘De markt wordt er nog krapper door’, voorspelt ze. ‘Na twee jaar genieten huurders huurbescherming. Maar verhuurders willen zeker weten dat ze na maximaal 24 maanden weer de beschikking hebben over hun woning als ze die willen verkopen. Zonder die zekerheid verhuren ze niet. Dat is killing voor het Nederlandse vestigingsklimaat’.
En dat is een groot probleem in de wereld van luxurious living. Hier wordt het aanbod niet mede bepaald door particuliere beleggers. Ja, de huren zijn er stevig, maar de yield is door de hoge aanschafprijzen volgens beide makelaars praktisch verwaarloosbaar. Verhuurders van exclusieve woningen hebben er dus al een. En die verhuren ze vaak tegen wil en dank. Omdat ze zelf een tijd naar het buitenland moeten, of omdat weinigen zich zo’n woning kunnen veroorloven.
‘Heeft jouw woning een vraagprijs van een paar miljoen, dan kan het even duren voordat je een koper vindt’, zegt De Ruiter. ‘Tijdelijke verhuur is voor verkopers van zeer exclusieve woningen meestal een noodoplossing. Daarom is het aanbod ook maar beperkt – dat aantal woningen is landelijk op twee handen te tellen.’ Dat kan kloppen. De eerder gememoreerde kapitale villa die Sotheby’s in Lage Vuursche te huur aanbiedt, is volgens Joanknecht landelijk maar een van de negen huurobjecten met een huursom boven de 10.000 euro.
Bij relatief goedkopere huurwoningen van tussen de pakweg 5.000 tot 15.000 euro per maand, is het aanbod nauwelijks groter. Dit is geen beleggerssegment. De verhuurder heeft zo zijn eigen redenen om z’n woning in de verhuur te doen. Maar hij wil zijn pand wel na uiterlijk twee jaar echt terug. Om er zelf weer te gaan wonen of om ‘m te verkopen. Een woning in verhuurde staat op de markt zetten, is vrijwel nooit een financieel aantrekkelijke optie.
Toch hoeft een mogelijk verbod op tijdelijke huurcontracten geen probleem te zijn. In expatkringen is het volgens Joanknecht en De Ruiter al lang usance na uiterlijk 24 maanden weer wat anders te zoeken. Maar niemand garandeert dat ze dat ook daadwerkelijk doen. ‘Expats ervaren Nederland als een veilig en vrij land waar het goed toeven is’, zegt Joanknecht. ‘Zeker als ze zelf uit een politiek instabiel en weinig democratisch land komen.’
Een klant van Joanknecht, met een topfunctie in de farmaceutische industrie, kocht om die reden haar Amsterdamse huurwoning over van de eigenaar. ‘Het huis is voor mijn klant een veilige plek om naar terug te keren als het in haar thuisland fout loopt’, zegt Joanknecht. ‘Daarbij is Nederlands vastgoed gewoon een veilige belegging.’
De Ruiter ziet een dergelijk scenario helemaal zitten (‘Dubbele omzet voor mij!’), maar zo’n verloop van zaken is volgens hem betrekkelijk zeldzaam. ‘Ik heb net een mooie woning verhuurd aan een Oekraïens stel met een meer dan uitstekende baan. Ze weten dat ze na twee jaar de woning moeten verlaten. Maar gaan ze dat ook echt doen, gezien die vreselijke oorlog in hun land?’
Zeker in een segment waar veel geld omgaat, neemt De Ruiter liever het zekere voor het onzekere. ‘Als het verbod op tijdelijke huurcontracten doorgaat, dan trekken wij de trukendoos open’, zegt De Ruiter stellig.
En de truc werkt volgens de Christie’s-makelaar als volgt. In samenspraak met de huurder wordt een huursom van bijvoorbeeld 10.000 euro afgesproken. Maar in het huurcontract staat een bijzondere bepaling. De verhuurder is namelijk de kwaadste niet en biedt de huurder daarom een huurkorting aan van 5.000 euro per maand voor de duur van maximaal twee jaar. Vertrekt de huurder na die tijd niet, dan verdubbelt de huur in één klap.
‘Nou, dan ga je wel weg, hoor’, zegt De Ruiter. ‘Deze manier van werken wordt al breed toegepast in het topsegment. En wordt het verbod op tijdelijke huur ingevoerd, dan doet werkelijk iedereen het.’
En hiermee hebben we volgens De Ruiter meteen een van de nieuwe ontwikkelingen in het luxesegment te pakken. Maar dé trend aldaar is service. ‘Es-sen-tieel’, benadrukt hij. ‘Denk aan tuinonderhoud bij vrijstaande woningen. Huurders hebben er geen zin in, eigenaren willen niet eens dat huurders zich met de tuin bemoeien. Ook pakketservice is van belang. Iemand moet die voor ze in ontvangst nemen.’
Logisch. Wie duizenden euro’s per maand aan huur betaalt, mag wat te eisen hebben. Zolang diegene maar na uiterlijk twee jaar de verhuiswagen weer laat voorrijden.
Dit interview is geplaatst in Vastgoedmarkt op 26 juni 2023.
Deel op:
Wilt u als eerste op de hoogte zijn van nieuwe nieuwe landgoederen, landhuis of buitenplaats? Schrijf u dan in voor de speciale nieuwsbrief en ontvang als eerste het nieuwe aanbod.
Altijd als eerste op de hoogte van stille verkoop, nieuw aanbod en exclusieve events? Meld u nu aan voor de nieuwsbrief.